Banyak orang masih bingung: kalau mendapat tanah atau rumah sebagai warisan, apakah tetap harus membayar pajak seperti transaksi jual beli biasa?
Pertanyaan ini sering muncul, terutama saat proses balik nama sertifikat tanah warisan di kantor pertanahan atau notaris.
Untuk menghindari kesalahan dan potensi biaya tambahan, penting memahami aturan pajak atas tanah atau rumah warisan yang berlaku di Indonesia. Berikut penjelasan lengkapnya.
1. Mengapa Tanah atau Rumah Warisan Bisa Dikenai Pajak?
Setiap kali terjadi pengalihan hak atas tanah dan bangunan, secara umum akan muncul kewajiban pajak. Dalam kasus jual beli properti, pihak penjual biasanya membayar Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5% dari nilai transaksi, sedangkan pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%.
Namun, berbeda halnya jika pengalihan hak terjadi karena warisan. Karena dalam konteks warisan, tidak ada unsur transaksi jual beli atau keuntungan ekonomi yang diterima oleh pewaris maupun ahli waris.
Pertanyaannya: apakah ahli waris tetap harus membayar PPh dan BPHTB?
2. Aturan DJP: Warisan Tidak Dikenakan Pajak Penghasilan (PPh)
Kabar baiknya, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) secara tegas menyatakan bahwa pengalihan hak atas tanah dan bangunan karena warisan dikecualikan dari pengenaan PPh.
Pernyataan ini disampaikan langsung oleh Direktur Penyuluhan, Pelayanan, dan Humas DJP, Rosmauli, yang menjelaskan:
“Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan dikecualikan dari pengenaan PPh. Dengan demikian, ahli waris tidak dikenakan pajak penghasilan atas tanah atau bangunan yang diperoleh dari pewaris.”
Dasar hukum kebijakan ini terdapat dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-8/PJ/2023 Pasal 3 ayat (1) huruf d.
Artinya, apabila kamu menerima tanah atau rumah dari orang tua sebagai warisan, maka tidak wajib membayar PPh final.
Namun, untuk mendapatkan pembebasan resmi tersebut, kamu wajib mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh Warisan di Kantor Pelayanan Pajak (KPP).
3. Prosedur Mengurus SKB PPh Warisan di Kantor Pajak
Agar pengalihan hak atas tanah atau bangunan dari warisan resmi dibebaskan dari pajak penghasilan, ahli waris harus mengajukan permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) ke KPP tempat pewaris atau ahli waris terdaftar.
Berikut langkah-langkah lengkapnya:
a. Siapkan Dokumen yang Diperlukan
Fotokopi akta atau penetapan waris dari pengadilan atau notaris.
Fotokopi sertifikat tanah atau bangunan yang diwariskan.
Fotokopi KTP, KK, dan NPWP dari pewaris dan ahli waris.
Surat pernyataan hubungan keluarga atau dokumen pendukung lainnya.
Surat permohonan resmi untuk penerbitan SKB PPh.
b. Ajukan ke Kantor Pelayanan Pajak
Bawa seluruh dokumen ke KPP sesuai domisili pajak. Petugas pajak akan melakukan verifikasi keabsahan data.
c. Terbitnya SKB PPh
Jika dokumen lengkap dan memenuhi syarat, KPP akan menerbitkan Surat Keterangan Bebas (SKB).
Dengan SKB ini, proses balik nama tanah warisan dapat dilakukan tanpa dikenakan PPh final 2,5%.
4. Meskipun Bebas PPh, Tetap Ada BPHTB yang Harus Dibayar
Banyak masyarakat salah paham dan mengira warisan sepenuhnya bebas pajak. Padahal, selain PPh, masih ada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang wajib dibayar oleh ahli waris.
BPHTB warisan merupakan pajak daerah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD).
Pajak ini dibayarkan saat proses balik nama dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Rumus umum perhitungannya adalah:
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Keterangan:
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai pasar atau NJOP tanah/bangunan.
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas minimal yang ditetapkan pemerintah daerah.
Setiap daerah memiliki ketentuan NPOPTKP yang berbeda. Misalnya, di Jakarta nilainya Rp300 juta, sedangkan di beberapa daerah bisa lebih rendah.
Dengan demikian:
PPh atas warisan → dibebaskan (dengan SKB dari KPP).
BPHTB atas warisan → tetap harus dibayar sesuai ketentuan daerah.
5. Risiko Jika Tidak Mengurus SKB PPh Warisan
Banyak ahli waris yang langsung melakukan balik nama sertifikat tanah warisan tanpa mengajukan SKB PPh. Akibatnya, transaksi tersebut bisa dianggap sebagai jual beli biasa, dan otomatis dikenakan PPh final 2,5% dari nilai transaksi.
Selain merugikan secara finansial, status kepemilikan tanah bisa menjadi tidak valid secara pajak, terutama jika suatu saat dilakukan pemeriksaan atau penjualan kembali.
Oleh karena itu, mengurus SKB PPh warisan adalah langkah penting untuk memastikan pengalihan hak dilakukan secara legal dan bebas pajak.
6. Ringkasan Aturan Pajak Warisan di Indonesia
Warisan bukan objek pajak penghasilan (PPh) sesuai PER-8/PJ/2023.
BPHTB warisan tetap wajib dibayar sebagai pajak daerah.
Untuk pembebasan resmi, ahli waris wajib mengajukan SKB PPh ke KPP.
Dokumen pendukung seperti akta waris, sertifikat, dan identitas harus lengkap.
Jika tidak mengurus SKB, pengalihan hak bisa dianggap jual beli dan dikenakan pajak final.
Menerima tanah atau rumah dari warisan memang merupakan hak yang sah, namun tetap memiliki kewajiban administrasi pajak.
Dengan memahami aturan pajak warisan, kamu bisa menghindari kesalahan dan memastikan semua proses balik nama berjalan lancar.
Jadi, ingat poin penting berikut:
Warisan bebas PPh, tapi tidak bebas BPHTB.
Urus SKB PPh Warisan untuk membuktikan pembebasan pajak.
Gunakan dasar hukum PER-8/PJ/2023 dan UU HKPD No.1 Tahun 2022 sebagai acuan.
